《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》的起草说明
2018年08月06 | 分类:厂房实施细则

一、背景情况

根据国家和省有关政策,为配合《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》的实施,进一步明晰旧厂房改造的基本流程和各类鼓励政策措施,结合周边城市做法和社会企业、镇区意见,拟订了《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》(以下简称《旧厂房细则》)。

二、拟制依据

本《旧厂房细则》主要的法律政策依据有:

(一)国家法律政策包括《中华人民共和国土地管理法》、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》、《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)等。

(二)省政策文件包括《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009〕122号)、《广东省省国土资源厅关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》(粤国土资试点发[2011]199号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省省国土资源厅出台关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字[2018]3号)等。

(三)市政策文件包括《关于“三旧”改造工作的若干意见》(中府〔2010〕1号)、《关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见》(中府〔2011〕162号)、《关于“三旧”改造拆旧建新项目原拆除建筑面积认定的请示》(中府办处〔2011〕276号)、《市“三旧”改造工作领导小组成员单位联席会议纪要》(市政府工作会议纪要〔2012〕61号)、《市“三旧”改造工作领导小组成员单位联席会议纪要(二)》(市政府工作会议纪要〔2012〕86号)、《市“三旧”改造工作领导小组会议纪要》(市长办公会议纪要〔2013〕77号)、《关于“三旧”改造工作有关事项的通知》(中府办函〔2014〕222号)、《关于盘活闲置厂房促进锌铁棚有序改造的实施意见》(中府办〔2016〕21号)、《中山市“三旧”改造实施细则(修订)》(中府办〔2017〕43号)、《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(送审稿)等。

(四)参考借鉴了《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第290号)、《深圳市城市更新办法实施办法》(深府〔2012〕1号)、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》(深府办〔2014〕8号)、《珠海经济特区城市更新管理办法》、《东莞市“三旧”改造实施办法(试行)》、《〈东莞市“三旧”改造实施办法〉操作指南》(东三旧办〔2009〕1号)、《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市人民政府办公厅关于印发城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)、《佛山市南海区关于进一步推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见》等。

三、主要内容

本《旧厂房细则》主要由五部分构成:

第一部分为总则,阐述了旧厂房改造的政策目的、依据,旧厂房的概念释义,改造基本原则等。

第二部分为一般规定,明确旧厂房改造实施方式、基本流程、公益性用地移交责任,以及土规不符时的解决途径等。

第三部分为改造类型与相应政策,主要包括改造类型的分类以及相应享受的鼓励政策,具体分为“工改工”、“工改商”、“工改住”等三类,结合我市正在研究制定的新型产业用地(M0)的情况,明确工业用地改变为新型产业用地(M0)的,要按照我市相关规定执行。

第四部分为监督管理,明确了改造实施主体应遵守的规定,以及市相关部门和各镇区对旧厂房改造项目涉及奖补资金、土地收益补偿资金的监管和拨付要求等,禁止任何单位和个人克扣和截留。

第五部分为附则,要求各镇区应结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施和操作规范,明确政策解释主体及施行日期等。

四、相关说明

本《旧厂房细则》有关政策措施说明如下:

(一)旧厂房改造主要旨在鼓励原产权人或集体经济组织对其集体所有的厂房实施改造,较旧村庄、旧城镇改造,流程相对简单,一般包括向镇区申报纳入项目预备库和年度实施计划;向镇区申报项目改造方案;按基本建设程序申办报建手续并实施。但是,明确涉及调整控制性详细规划的,应向市规划部门或属地镇区申请调整控制性详细规划,或申报改造项目规划方案由镇区编制改造单元规划按程序报批,经批准后覆盖原控制性详细规划后方可实施;申请调整容积率、改变土地用途等土地使用条件的,应按规定办理有关报批手续;需完善用地手续的,应在镇区组织指导下编制项目改造方案,申办报建前应完善相应的用地手续。此外,对符合财政奖补的条件,应按有关操作指引进行申报。

(二)本政策分类梳理了旧厂房各类改造的政策措施,重点在于鼓励“工改工”,具体包括:

1.对纳入土地利用总体规划复垦区的,经报省批准,可优先使用省建设用地周转规模,或者由镇区“先承诺后审批”方式解决。

2.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的,在项目竣工验收后,对项目总建筑面积按200元/平方米标准,由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策,将享受奖励的面积数从15亩降为10亩,并将原政策容积率超过1.5的部分面积才奖励,改为达到容积率1.5的全部面积均奖励;

3.对原厂房年代较新、结构完好,扩产需要、符合规划、结构安全的,加建新建筑,只要整宗地达到1.5的,对加建部分奖励200元/平方米;

4.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市经信部门出具认定意见,奖励标准再提高20%,单个项目最高奖励1000万元;

5.项目竣工验收后,允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限(50年)变更出让终止日期,按市场价补缴相应的土地价款;

6.允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让;

7.镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目,所引进的企业,从签订相关物业租约或购买合同第二年起,按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区,由镇区对实施主体进行奖补,连续奖补三年;

8.村集体工业厂房实施改造的,鼓励镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助;

9.村集体工业厂房由承租人作实施主体改造的,要求镇区应指导村集体与承租人延长租赁期限;

10.对需要融资进行改造的实施主体,鼓励镇区给予一定的融资贷款贴息扶持;

11.对未完善用地手续(未办理土地使用权证)的土地权利人经完善历史征地手续,或者集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后,通过“三旧”改造,可采用协议出让方式供地,办理不动产权(国有土地使用权)证手续。

其中,对涉及镇(区)事权的,鼓励各镇区结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施。

(三)对集体经济组织旧厂房改造的,为支持集体经济组织发展,制定了相应的优惠政策,如:

1.对其申请将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后,自行改造或与有关市场主体改造为工业或商业项目的,可通过协议方式供地,土地出让价款按市场评估价的40%计收;

2.对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地,自行搬(拆)迁整理土地后,交由政府组织公开出让用于引入工业项目的,按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织;

3.对镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目,所引进的企业,从签订相关物业租约或购买合同第二年起,按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区,由镇区对实施主体进行奖补,连续奖补三年;

4.集体经济组织工业厂房实施改造的,鼓励镇区根据自身财力在改造期内给予村集体一定的租金补助。

5.对集体经济组织工业厂房,规划为住宅用途的,集体经济组织将其集体建设用地自愿申请转为国有建设用地,并自行搬(拆)迁整理土地后交由政府组织公开出让的,可按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%补偿该集体经济组织。

五、征求意见情况说明

本《旧厂房细则》已经发函征求市规划、财政、发改、法制、住建、经信、环保、文广新、农业、城管执法、人社、公安、林业、地税、国税等部门和25个镇区意见;经组织企业和镇区召开座谈会协商修改,已吸收采纳了相关合理化意见;市政府组织相关部门进行了多次专题研究论证。具体意见采纳情况详见《意见采纳情况表(部门)》及《意见采纳情况表(镇区)》。

六、市法制机构审核意见

5月28日,市法制局依据有关法律法规和省政策,提出“暂未发现文件存在合法性方面的问题”的审查意见。

七、社会公众意见及采纳情况说明

4月18日,在市国土资源局门户网站发布了相关征求意见的公告。公告期内,接到6家企业电话咨询、10家企业上门咨询和1家企业提出书面意见,提出旧厂房改造中增加“工转租赁”的类型,经研究对其意见暂不予采纳。