《中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)》的起草说明
2018年08月06 | 分类:实施细则

一、背景情况

根据国家和省有关政策,为配合《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》的实施,明确旧城镇全面改造有关流程和操作细节,结合周边城市做法和社会企业、镇区意见,拟订了《中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)》(以下简称《旧城镇细则》)。

二、拟制依据

本《旧城镇细则》主要的法律政策依据有:

(一)国家法律政策包括《中华人民共和国土地管理法》、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》、《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)等。

(二)省政策文件包括《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009〕122号)、《广东省省国土资源厅关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》(粤国土资试点发[2011]199号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省省国土资源厅出台关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字[2018]3号)等。

(三)市政策文件包括《关于“三旧”改造工作的若干意见》(中府〔2010〕1号)、《关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见》(中府〔2011〕162号)、《关于“三旧”改造拆旧建新项目原拆除建筑面积认定的请示》(中府办处〔2011〕276号)、《市“三旧”改造工作领导小组成员单位联席会议纪要》(市政府工作会议纪要〔2012〕61号)、《市“三旧”改造工作领导小组成员单位联席会议纪要(二)》(市政府工作会议纪要〔2012〕86号)、《市“三旧”改造工作领导小组会议纪要》(市长办公会议纪要〔2013〕77号)、《关于“三旧”改造工作有关事项的通知》(中府办函〔2014〕222号)、《关于盘活闲置厂房促进锌铁棚有序改造的实施意见》(中府办〔2016〕21号)、《中山市“三旧”改造实施细则(修订)》(中府办〔2017〕43号)、《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(送审稿)等。

(四)参考借鉴了《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第290号)、《深圳市城市更新办法实施办法》(深府〔2012〕1号)、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》(深府办〔2014〕8号)、《珠海经济特区城市更新管理办法》、《东莞市“三旧”改造实施办法(试行)》、《〈东莞市“三旧”改造实施办法〉操作指南》(东三旧办〔2009〕1号)、《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市人民政府办公厅关于印发城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)、《佛山市南海区关于进一步推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见》等。

三、主要内容

本《旧城镇细则》主要由六部分构成:

第一部分为总则,阐述了旧城镇改造的政策目的、依据,旧城镇的概念释义,改造的基本原则等,明确可参照旧村庄改造工作方式,各镇区可指导由社区居民委员会组织、协调旧城镇改造有关事宜、参照公开选定改造实施主体等。

第二部分为一般规定,确定了旧村庄改造涉及的补偿方式、内容、标准,开发建筑规模和安置复建规模标准和基本要求,改造实施方式,房地产权益转移方式及其搬迁补偿协议方式有关要求,以及改造项目的具体申报主体确定方式等。

第三部分为改造项目的申报,明确申报项目前的改造意愿条件,申报改造项目计划方案、纳入项目预备库的要求、土地房屋等基础数据调查要求、申报改造项目规划方案、以及由镇区统筹编制改造单元报批等。、

第四部分为改造项目的实施,主要是确认项目实施主体,纳入年度实施计划、编制项目改造方案,签订项目监管协议及落实安置复建资金、以及后续建筑物拆除、原产权证注销、办理供地手续等各流程环节有关操作指引等。

第五部分为监督管理,主要为规范旧城镇改造秩序要求,明确有关工作进度要求和实施过程中禁止性行为,以及有关争议的协调处理方式和项目跟踪监管要求等。

第六部分为附则,鼓励各镇区结合实际出台相关配套措施和操作规范,明确政策解释主体及施行日期等。

四、相关说明

本《旧城镇细则》有关政策措施说明如下:

(一)本细则主要阐述了旧城镇改造中,从改造意愿调查、编制改造项目计划方案、确认申报主体资格并纳入项目预备库、土地房屋等基础数据调查、申报改造项目规划方案,由镇区统筹改造单元规划、签订《搬迁补偿协议》、确认实施主体资格、纳入年度实施计划、编制项目改造方案、办理用地手续等,明晰全流程各环节工作基本要求,同时为促进改造项目的有效实施,对申报改造项目规划方案、签订《搬迁补偿协议》等提出了时限和监管要求。

(二)由于旧城镇内人口密度,较旧村庄相对较高,为更好完善旧城镇公共服务配套设施,完善城市功能,为此,对无偿移交政府的公益性用地,明确如控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求,应从其规定,而不限于《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》规定的15%比例;同时,受开发建设总量限制等因素,经测算论证不能内部平衡改造成本和收益的改造项目,可以采用容积率异地转移,或者改造项目所需的公共服务配套设施由政府出资建设的方式解决。

(三)旧城镇改造的具体实施,根据项目情况和相关权利人的构成,为更好统筹项目推进,可参照旧村庄改造的方式,由社区居民委员会参照村集体角色,协助符合规定的有关主体开展改造意愿、基础数据调查等工作,参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解,组织协调竞争性谈判、选取改造实施主体等。

五、征求意见情况说明

本《旧城镇细则》已经发函征求市规划、财政、发改、法制、住建、经信、环保、文广新、农业、城管执法、人社、公安、林业、地税、国税等部门和25个镇区意见;经组织企业和镇区召开座谈会协商修改,已吸收采纳了相关合理化意见;市政府组织相关部门进行了多次专题研究论证。具体意见采纳情况详见《意见采纳情况表(部门)》及《意见采纳情况表(镇区)》。

六、市法制机构审核意见

5月28日,市法制局依据有关法律法规和省政策,提出“暂未发现文件存在合法性方面的问题”的审查意见。

七、社会公众意见及采纳情况说明

4月18日,在市国土资源局门户网站发布了相关征求意见的公告。公告期内,接到6家企业电话咨询、10家企业上门咨询,没有企业提出书面意见。