《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》解读
2018年08月06 | 分类:实施办法

我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(以下简称《实施办法》),于2018年 月 日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》(中府〔2015〕14号)的相关规定,现就文件解读如下:

一、政策出台的背景说明

根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)等上级有关政策精神,按照边实施边探索、边评估边完善的思路,经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议,组织对《中山市“三旧”改造实施细则(修订)》(中府办〔2017〕43号)进行研究修订,突出以政府引导、激发市场动力,拓宽社会投资取得开发权渠道,调动原产权人参与改造的积极性,并结合我市土地情况,区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向,出台本《实施办法》。

二、政策的主要内容

本《实施办法》主要由八部分构成:

第一部分为总则,阐述了政策目的、依据,“三旧”用地概念及改造类型划分,改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”供地方式等。

第二部分为规划与计划,明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和年度实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。

第三部分为改造项目的实施,包括全面改造和微改造两种类型,其中第一节全面改造,阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等;第二节微改造阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等,鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造,建设美丽乡村。

第四部分为完善历史用地手续,阐述了历史用地概念释义,明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策(含村企合作的供地方式),以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。

第五部分为鼓励措施,提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施,旨在进一步调动市场各方动力,提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。

第六部分为监督检查,明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。

第七部分为职责分工,明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇(区)政府及市相关部门的职责分工,强调市层面主要负责政策制定、整体统筹及协调服务,镇(区)层面主要负责项目的具体组织、审查、核实以及实施过程的统筹监管等。

第八部分为附则,主要是政策解释及施行日期说明。

此外,本《实施办法》附带了“三旧”改造工作总概性流程图、改造项目可开发建设面积计算规定和相关名称解释,尽量给改造各方较清晰的改造预期。同时,与本《实施办法》同步出台的还有《中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)》、《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》、《中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)》3个配套政策,明确了相关具体流程和政策细节,旨在提高政策实施的可操作性。

三、主要鼓励措施

本《实施办法》,新鼓励措施主要有:

(一)扩大协议出让方式供地,确保市场主体的土地开发权。可以采取协议方式出让的情形,包括:

1.旧村庄、旧城镇改造中,通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目;

2.旧厂房改造中,集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后,自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目;

3.未完善用地手续的历史用地,经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目;

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地。

(二)适当放宽协议出让后建设商品住房

1.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中,改造前住宅用途的土地面积占比超过60%的,可以按住宅用途为主进行项目开发建设;

2.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中,改造前住宅用途的土地面积占比达不到60%的,当项目建设总规模达到5万平方米及以上时,扣除回迁安置的住宅面积后,可按剩余建筑面积的25%配置住宅面积;

3.原产权人对其自有的国有工业用地改造为商业用途的项目,面积达到100亩及以上时,可按计容建筑面积配置25%的住宅面积;

4.集体经济组织自愿申请将其工业用途的集体建设用地,转为国有建设用地后,自行改造或与市场主体合作改造为商业用途的项目,面积达到100亩及以上时,可按计容建筑面积配置25%的住宅面积。

(三)加大工业改造项目的奖励支持力度

1.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的,在项目竣工验收后,对项目总建筑面积按200元/平方米标准,由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策,将享受奖励的面积数从15亩降为10亩,并将原政策容积率超过1.5的部分面积才奖励,改为达到容积率1.5的全部面积均奖励;

2.对原厂房年代较新、结构完好,扩产需要、符合规划、结构安全的,加建新建筑,只要整宗地达到1.5的,对加建部分奖励200元/平方米;

3.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市经信部门出具认定意见,奖励标准再提高20%,单个项目最高奖励1000万元;

4.项目竣工后,允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限(50年)变更出让终止日期,按市场价补缴相应的土地价款;

5.允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让;

6.镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目,所引进的企业,从签订相关物业租约或购买合同第二年起,按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区,由镇区对实施主体进行奖补,连续奖补三年;

7.村集体工业厂房实施改造的,鼓励镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助;

8.村集体工业厂房由承租人作实施主体改造的,要求镇区应指导村集体与承租人延长租赁期限;

9.对需要融资进行改造的实施主体,鼓励镇区给予融资贷款贴息扶持;

10.对未完善用地手续(未办理土地使用权证)的土地权利人经完善历史征地手续,或者集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后,通过“三旧”改造,可采用协议出让方式供地,办理不动产权(国有土地使用权)证手续。

11.明确有关优惠政策,不仅“工改工”项目适用,旧村庄、旧城镇改造中,改造为工业用途的也同样适用。

(四)分类制定“三旧”改造协议出让地价计收和土地收益补偿政策

1.通过协议出让由权利人自行改造的地价计收:

(1)通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目,在协议出让时,以土地市场评估价,核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收

(2)旧村庄改造或者旧厂房改造项目中,涉及集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地,通过协议出让方式供地的,按市场评估价的40%计收。

2.产权人将土地交由政府主导改造,通过招拍挂公开出让后对原产权人的补偿:

(1)对土地产权人自行搬(拆)迁整理土地后交由政府组织公开出让,原为工业用地(含仓储、公共服务设施用地)的,按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%,补偿原土地产权人;原为商业、住宅等经营性用地的,按出让成交价款的55%,补偿原土地产权人。

(2)为支持工业发展和保障集体经济组织利益,对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地,自行搬(拆)迁整理土地后,交由政府组织公开出让用于引入工业项目的,按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织。

(五)扩大旧厂房微改造后可使用的范围

根据省政策精神,结合我市实际,对已取得不动产权证的旧厂房,在符合建筑规范、满足建筑物结构安全和消防、环保等前提下,微改造后用于先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台,以及教育、医疗、体育等公共服务设施、公益事业项目的,允许按原用途(工业用途)使用5年,期满后可按新用途办理用地手续的政策。

(六)提出纳入土地利用总体规划复垦区的“三旧”项目解决途径

1.使用省周转规模。经报省同意,使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区,同时指定同等面积的复垦地块,先行将该项目用地完善相关手续并实施改造,在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模,或经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还;

2.先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地,在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下,可以采用“先承诺后审批”方式,由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案,经市国土部门审查,报市“三旧”办和规划部门备案后,可享受“三旧”改造优惠政策和办理改造方案以及用地、规划等有关审批手续。

(七)其他新政策措施,如明确通过“搬迁补偿协议”转移房地产权益的方式方法和后期协议供地的具体要求、标准,促进不同用途、取得方式、所有权属性等土地进行整合改造;放宽纳入“三旧”改造标图建库要求,时间上调整至2009年12月31日前;将完善历史用地手续、“工改工”奖励、“工改商”要求等面积要求由原来的15亩统一降低为10亩;明确“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定,包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积3部分,等等。

此外,本《实施办法》还调整了“三旧”改造审批事权,对“三旧”改造专有事项,具体项目的审批,除改造单元规划(涉及调整控规的情形)和项目改造方案保留由市相关职能部门审查、市政府审批外,其他事项全部交由属地镇区审批(其中项目预备库、年度实施计划由镇区批准后报市“三旧”办备案),这有利于压缩审批层级和时间,促进项目更好地推进实施。